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澳门网站注册就送彩金的突发!对价80亿!传万科战投蓝光!

发布时间:2021-06-24 08:13

  消息指,交易分为两个部分,第一,20亿元收购蓝光发展20%股权;60亿元收购蓝光一个房地产项目资产包。

  据观点地产新媒体分别向万科和蓝光两方进行了求证。万科方面回复称,此事情目前是没有的,如有消息再对外告知。而蓝光工作人员则表示,建议关注公司公告,如有进一步信息会跟大家公布,并表示至少今天不会有任何公告。

  最近的市场消息称,包括融创、万科、美的、华侨城等在内的多家房企,已经在接洽收购蓝光部分项目的事宜,而蓝光控股方甚至也不排除将公司整体卖掉的方案。

  四川龙头企业蓝光发展日前被曝出,多个信托出现延期支付,随后还因2.35亿债权成为被执行人,随着流动性危机的发酵,蓝光发展连日来股债双杀。

  5月27日,澳门网站注册就送彩金的“20蓝光02” 跌幅超过24%盘中临停,自10时42分起恢复交易之后再度跌幅超过31%至48元,较发行价100元已腰斩,盘中二次临停。据上交所官网披露,“20蓝光02”当日上午交易出现异常波动。

  此前有消息称,蓝光发展拖欠3家信托公司发行的信托产品的支付,其中该公司正与兴业信托就一笔延期支付的集合信托产品进行谈判。

  据澎湃新闻,按照蓝光发展管理层之前的说法,公司非标融资主要用途是拿地前融及项目收并购,这部分融资在2021年到期的额度为120亿元。相关负责人表示,非标大部分都是随着项目往前推进,由后续开发贷资金的到位加上项目的经营性回款来平稳覆盖。

  目前来看,事情并未如管理层预期的那样发展。财务数据表明,流动性持续紧张是蓝光发展目前面临的主要问题。

  同花顺iFinD显示,从2020年一季度开始,蓝光发展经营活动产生的现金流量净额就连续为净流出状态,一季度流出39.32亿元,二季度净流出83.77亿元,三季度净流出98.49亿元,年底净流出61.27亿元。

  投资活动产生的现金流量净额则从2009年以来一直为负,且近几年金额有不断扩大之势。

  可以看出,投资现金净流出、销售无法产生足够现金流的情况下,蓝光发展现金流严重依赖筹资活动。

  不过到了2021年一季度末,蓝光发展筹资活动现金流量净额则仅为-55.94亿元。另一方面,公司偿还债务支付的现金在增加,2020年为381亿;2021年一季度为106.5亿元,同比接近翻番。

  于4月27日举行的投资人电话会议上,蓝光发展首席财务官欧俊明表示,由于“三道红线”、房贷集中度等政策的执行,各家银行整体对地产行业的授信额度都有所收紧。“开年来公司现金流就紧张,这是10多年来首次碰到。此外,债券市场违约增加,公司再融资难度有所上升。”

  据年报显示,截至2020年末,蓝光发展负债合计2118.68亿元,资产负债率82.04%;剔除合同负债1328亿元,有息负债722.4亿元,平均融资成本高达8.2%。

  从“三道红线”的要求来看,目前蓝光发展踩线年底,蓝光发展净负债率88.57%,扣预后资产负债率73.03%,手持现金297亿元,现金短债比为1.06,剔除预收款后的资产负债率略高于70%。

  经营压力之下,针对蓝光发展一系列负面传言开始出现。今年2月,蓝光发展将持有蓝光嘉宝服务64.6203%股权转让给碧桂园服务,3月又传出公司大幅裁员的消息。在4月,公司撤离上海总部、卖身融创中国传闻此起彼伏。虽然4月底,董事长杨铿亲自召开投资者电线月之后,蓝光要“卖身”的说法再次传出。

  而为了解决债务危机,从2020年开始,蓝光发展不断出售旗下资产。靠这一手段还不足以让其摆脱当前的兑付危机。或因如此,今年4月下旬,“融创中国欲收购蓝光发展”这一传闻在市场上曾广为传播。

  随后,蓝光发展在4月27日的电话会议上的表态,其目前只是对控股权转让“心存疑虑”,但对引入战投的态度并不排斥。

  据风财讯消息称,目前和蓝光走得最近的战投之一是万科,已经谈妥了收购的资产包、战投的入股额等事宜,大概率已缴了保证金,但以股买资的价格却非常低。

  蓝光的项目储备基本上都是在二三线城市,甚至是四线城市,急需钱的时候,打折出售,非常有可能。何况蓝光此时比较着急,需要一家资金充足的伙伴,能尽快帮忙平息这一次的债务危机。

  除此之外,蓝光发展于5月29日到期的“18蓝光07”的6亿元公司债资金已经落实并打款,已于27日晚间提前赎回。款项来源,传言可能就是万科。

  当时,公司还只是一家深耕于四川、默默无闻的地方性房企,全年销售收入不过183.7亿元,与动辄上千亿的巨头相差甚远。

  但上市之后,凭借上市公司这一身份背书,公司融资渠道大大拓宽,负债额激增。

  具体来看,公司有息负债从2015年末的171.6亿元,增长至2019年末的609亿元;虽然净负债率则从2015年末的102.6%,下降至2019年末的79.2%,但这只是“财技”罢了。

  净负债率降低的秘密,藏在永续债和少数股东权益里面。2015年至2019年,蓝光发展永续债从0,增长至39.7亿元;少数股东权益从24.6亿元,增长至199.1亿元。

  永续债是房企未来需要偿还的负债,但按照会计准则,却是计入净资产,持续增长的永续债掩盖了公司真实负债,增加了净资产,拉低了负债率。

  而少数股东权益,则是“明股实债的温床“。例如,投资方通过项目合作的方式入股,但以回购、分红、对赌等形式获得固定收益,与融资方也会提前约定资本金,届时实现刚性退出。

  如果考虑这两项影响,蓝光发展2019年线%。所以,过去两年,蓝光发展并没有变得保守。

  疯狂举债的好处显而易见。通过加大购买土地力度,公司成功从一家地方性房企,快速成长为一家全国性房企。

  地位的提升,直接体现在销售额上。蓝光销售额从2015年底的183.7亿元,猛增至2019年底的1015.4亿元,四年增长超过五倍。同期,全国商品房销售额只是从2015年的8.7万亿,增长至2019年的16万亿,四年增速不到一倍。仅从过去几年来看,蓝光发展绝对是房企中最亮眼的一匹黑马。

  但显然,依靠债务滚动发展的模式,并非绝对安全。销售额暴增的同时,几乎也会让经营风险呈几何倍数的增长。

  三道红线给房企融资上了“紧箍咒”之后,整个行业不可避免进入洗牌阶段。现金流难以为继,不会是蓝光发展一家公司面临的问题。只不过,蓝光发展率先“暴雷”罢了。

  这不仅在于公司扩张策略更为激进,更在于管理层面更为粗放。同样是卖房子,蓝光发展的盈利能力,与头部房企差了一个档次。

  在房地产量价齐升的大牛市中,却仅赚取平均8%的净利润率,这或许会颠覆你的认知。

  作为对比,融创过往五年的平均净利润率,澳门网站注册就送彩金的,高达15%,盈利能力是蓝光的一倍,更别提中海、龙湖等盈利能力更出色的房企了。

  净利润率过低,主要是公司三项费用太高。实际上,公司毛利率在行业并不算太低。

  2020年,蓝光发展毛利率为22.6%、碧桂园为21.8%、融创为20%,蓝光的毛利率具有明显优势,但其净利润率却只有8.6%,碧桂园为11.7%、融创中国为17.2%。

  究其原因,是因为蓝光发展销售费用率、管理费用率和财务费用率过高,导致其毛利率看起来还不错,但却没有多少利润。

  这背后,体现的是公司管理效率以及资金利用效率能力偏低。这也导致公司对举债的需求远远高于其他房企,积累了更高的风险。

  而卖房子虽然有利润,但其利润只是记在帐上的一个科目,并未完全转化为现金流,导致公司账上的钱,出去的多、回来的少。

  所以,一旦被三道红线限制之后,蓝光发展的负债能力被限制,不能“借新还旧”,资金压力必然不小。

  对于任何一家企业来说,没有现金流会死,房地产企业更是如此。蓝光发展再次向大家展现了,房企经营的核心是现金流,其次才是净利润。

  一旦现金流枯竭,哪怕净利润数据表现再好,最后都于事无补。但在过去几年,在房地产大牛市的背景下,忽略这一点的房企不少。

  本文综合于:观点地产网、读懂财经、风财讯、不良资产头条、雷达 Finance等。

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